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2023观点资本圆桌•现场快讯：4月18日，2023观点资本圆桌在上海举行，会议主题为“破局与重构”。

本次会议上，国泰君安投行结构金融部执行董事赵阳在主题演讲中指出，REITs给到的估值都是通常盖不住原来预期的估值，目前国有企业比较常规的还是用比较法和成本法，REITs现在是比较明确的只能用DCF法。

因为过去很多年整个房地产市场都是向上的，所以土地价值会更为关注，呈现出重土地轻运营的普遍的情况，所以也不太会关注现金流，如果都用这个方式估值的话，就会存在估值与预期出现偏差的情况。

赵阳还指出，关于估值低于预期的情况，可以从不同维度来看待，其中包括批发和零售逻辑这个维度。

对于这个维度，她表示，通常REITs是资产包组合的一个逻辑，可能会把特别好收益率的资产搭上一些相对不那么好的，两个拉平整包的方式出售。不能将一个资产包的要求的收益回报和估值去对标资产里面买家给到的特别好或者最好的那个资产的估值，这两者其实并不可比。

对于多个资产包来讲，如果资产包可能REITs是优于单个资产对方给到的出售价的，但是如果切开一个一个资产比的话，可能REITs的估值是给不到大宗交易有些买家给出来的单独报价的。